Inchar os Eixos de Estruturação Urbana prejudica objetivos da política urbana de São Paulo
O Plano Diretor Estratégico de São Paulo (“PDE 2014”), na forma da Lei Municipal 16.050/2104, estabeleceu um arcabouço normativo urbanístico para guiar o desenvolvimento e transformação urbana de São Paulo de modo alinhado a objetivos de interesse público e o Direito à Cidade, com o sentido prioritário de buscar promover a universalização de acesso aos benefícios da vida urbana, como bens, serviços e oportunidades.
A persecução destas finalidades de redução de desigualdades socioespaciais envolveu estimular a concentração de terrenos com maior potencial construtivo em torno da expansão de eixos de transporte coletivo, favorecendo a criação de novas centralidades.
Para isso, ao estabelecer a permissão de maiores coeficientes de aproveitamento em localidades específicas3, o PDE 2014 procurou fomentar o setor imobiliário a promover o adensamento em áreas estratégicas do Município por meio de novos empreendimentos imobiliários. Estas áreas de adensamento prioritário, portanto, são aquelas que passam a concentrar os terrenos com maior potencial transformável.
Compõem estas áreas de adensamento prioritário: as áreas de projetos de reestruturação urbana, e as áreas ao longo dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (”Eixos”), de forma com que o aumento da produção fosse coordenado com o aproveitamento da infraestrutura existente, redução do uso do automóvel, e ampliação de ofertas de emprego e serviços para além das regiões centrais.
Ou seja, assumimos como ponto referencial para a presente discussão a importância da conexão entre adensamento construtivo e qualificação da infraestrutura de transporte.
Desta forma, percebe-se que a proposta de Eixos de Estruturação Urbana contempla objetivos multidimensionais, que situam o fomento à expansão da produção imobiliária dentro de um arcabouço voltado à redução de desigualdades socioespaciais.
Contudo, por meio do processo de revisão do PDE, iniciado em 2021 e aprovado em junho de 2023 na forma da Lei Municipal 17.975/2023, foi realizado um redirecionamento da diretriz de adensamento por meio da previsão de “inchaço” dos Eixos, que criou novos incentivos ao mercado imobiliário no tocante à produção imobiliária e sua localização.
Esta proposta de alargamento foi apresentada já no âmbito da
tramitação do PL 127/2023 perante a Câmara Municipal, com oportunidades limitadas de debate informado perante a sociedade.
Diante do caráter significativo desta alteração, o estudo se propõe a avaliar se a opção feita na revisão do marco urbanístico é condizente com as diretrizes originais de transformação urbana do Plano Diretor de 2014 de redução das desigualdades socioespaciais.
Sendo assim, o estudo contempla a questão quanto à
necessidade de, no presente momento, aumentar a quantidade de áreas com potencial transformável no município.
Para tanto, o exame busca comparar duas grandezas: (i) a quantidade de áreas de terrenos com potencial transformável criada pelo regramento do Plano de Diretor de 2014 (i.e. a quantidade de área de terrenos que o mercado imobiliário poderia mobilizar para novos empreendimentos nas áreas de adensamento prioritário ); e (ii) por outro, a quantidade de áreas deste estoque de potencial de transformação efetivamente consumida pelo setor imobiliário, desde então, para novos empreendimentos.
Para construção desta análise, faremos primeiramente uma exposição sucinta do normativo do PDE 2014 (seção 2), seguida de comentários sobre a sua implementação, com a identificação do total de terrenos com potencial transformável estabelecidos em 2023, no cenário anterior à revisão (seção 3).
A partir disso, apresentaremos as tendências de consumo de potencial de transformação pelo setor imobiliário e o que isso revela em termos de projeções para disponibilidade de terrenos transformáveis em 2029, no cenário em que não tivesse ocorrido a revisão legislativa aprovada (seção 4).
Consolidando este primeiro cenário, passamos à exposição das propostas de revisão apresentadas no decurso do PL 127/2023 e aprovadas no formato da Lei 17.975/2023 (seção 5) e, por fim, identificamos como esta mudança legislativa afetou a quantidade de terrenos com potencial transformável em São Paulo, tanto no presente momento quanto na projeção para 2029 (seção 6).
De posse desses resultados, em linha de conclusão (seção 7), avançamos na crítica quanto à necessidade de inchaço (alargamento) dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, devido à sua falta de alinhamento com os objetivos de redução de desigualdades socioespaciais predicado na extensão da rede de transportes.
Portuguese 
English