Expansão das ZEUs e valorização imobiliária em São Paulo

O presente Estudo Técnico congrega um esforço de levantamento de dados com uma proposta de reflexão em torno da necessidade de aprimoramento dos instrumentos urbanísticos de regulação e captura da valorização imobiliária.

Em primeiro lugar, busca fazer uma caracterização do conjunto de   imóveis e proprietários que serão contemplados pela ampliação das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs), a partir da conclusão do atual processo de revisão da legislação de zoneamento em São Paulo, atualmente em curso por meio do Projeto de Lei 586/2023.

A partir destes subsídios, pretende-se discutir acerca dos impactos desta mudança legislativa, sobretudo em razão da valorização imobiliária extraordinária que ocorrerá nestas áreas, o que levanta questões em torno de como este valor gerado é regulado e apropriado pelo poder público que o originou.

Este Estudo Técnico se insere em uma linha de pesquisa do ZeroCem, interessada em acompanhar os efeitos produzidos pela revisão dos marcos urbanísticos em São Paulo, e está diretamente articulada com exame anterior (Estudo Técnico 01.2023) que, no contexto de aprovação da revisão do Plano Diretor (Lei Municipal 17.975/2023), representou espacialmente a dimensão de inchaço dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana e quantificou a ampliação de área passível de adensamento construtivo e verticalização na cidade.

Nestes termos, o Estudo Técnico 02.2023 busca continuar esta linha de investigação por meio de uma caracterização do conjunto de terrenos que serão contemplados e beneficiados por estas alterações legislativas, na forma de sua valorização econômica.

Com a atual proposta de revisão do zoneamento, que promove a ampliação da dimensão das ZEUs, haverá um grande número de terrenos privados que, por serem autorizados a construir mais, concentrarão enormes ganhos econômicos advindos dessas mudanças nos marcos urbanísticos. Trata-se de um valor estritamente gerado por meio da atuação regulatória do poder público: a decisão de mudança legislativa é o que ocasiona a valorização dos imóveis.

Portanto, justifica-se uma atenção aos instrumentos urbanísticos existentes para captura deste valor, para que ele seja retornado à coletividade e não seja apropriado somente pelo conjunto de particulares beneficiados. Tal perspectiva está ancorada nas diretrizes de justa distribuição dos benefícios da urbanização, previstas no Estatuto da Cidade e no Plano Diretor Estratégico de São Paulo.

Ocorre que este tema está ausente dos debates em torno da revisão do zoneamento. Não há estudos de estimativa quanto valorização esperada nas áreas de expansão das ZEUs. Também não há análise dos instrumentos urbanísticos existentes para verificar se estes estão devidamente “calibrados” para contemplar esta valorização ou se precisam de algum tipo de atualização. Sem maior clareza quanto a estes dados, corre-se o risco de perder este valor público gerado para o privado, impedindo seu direcionamento para financiamento de objetivos de planejamento e gestão urbana.

Sendo assim, o Estudo do ZeroCem se propõe a dar um primeiro passo de contribuição a esta temática por meio da representação do conjunto de proprietários e terrenos beneficiados por esta proposta de alteração legislativa, com base nas informações advindas do cadastro municipal do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), de modo a ilustrar que se trata de uma significativa mudança na forma de ordenamento territorial, cujos impactos estão sendo pouco discutidos e estudados no atual processo de revisão do zoneamento.

Estudo Completo